by Przez długi czas Vanke nie zwracał wystarczającej uwagi na biznes.Ale na tym etapie biznes jest ważnym „promem” dla Vanke, aby przekroczyć cykl.
Według raportu rocznego ujawnionego pod koniec marca, w 2023 r., Działalność Vanke (w tym niezastosowańca) dochód operacyjny wyniósł 9,11 miliarda juanów, co stanowi wzrost o 4,6%roku.Wśród nich dochód operacyjny projektów komercyjnych zarządzanych przez Yinli wyniósł 5,7 miliarda juanów, co stanowi wzrost o 4,1%roku -o 1 rok.Pod koniec tego okresu w sumie 203 projekty komercyjne (z wyłączeniem projektów zarządzania produkcją aktywów światła) otworzyło łącznie 11,58 miliona metrów kwadratowych.
Przy minusie nieruchomości biznes to pewien stopień kamienia kokpitu.Niezależnie od tego, czy jest to sprzedaż Qibao Vanke Plaza, czy wydawanie REIT oferty publicznej, aktywa handlowe łagodzą presję płynności obecnego etapu Vanke.
Klienci komercyjni zostali poinformowani, że ogólny biznes biznesowy Vanke składa się z dwóch części, a niektóre z nich są grupami komercyjnymi pod jurysdykcją firm miejskich.
Druga część jest Grupa Yinli. City Mega ”w centrach biznesowych na poziomie miejskim.
Dlatego wiele osób uważa, że linia działalności Vanke zawsze była bardziej chaotyczna.
W styczniu 2024 r. Dokument wewnętrzny Vanke ogłosił ustanowienie działu biznesowego, a grupa biznesowa i India z siedmiu regionów zjednoczyła się w dziale biznesowym. Division i Wang Haiwu był głównym partnerem działu biznesu.
W strukturze biznesowej Vallke Department Department należy do grupy biznesowej (BG) i jest taki sam jak BG i nieruchomości BG jak 7 głównych regionów.
Niektórzy analitycy uważają, że poprzez ustanowienie BGG BG, Vanke próbował skoordynować grupę biznesu Indii i regionalnego BG.W raporcie rocznym stwierdzono również, że ustanowienie działu biznesowego jest skupienie się na wzmocnieniu budowy działalności biznesowej grupy.
Przychody w wysokości 9,1 miliarda
Zgodnie z danymi ujawnionymi w raporcie rocznym Vanke, rozwój i działalność nieruchomości komercyjnych obejmują centra handlowe, biznesowe i inne formularze biznesowe.
W 2023 r. Vanke Commercial Business (w tym niezastosowane projekty) dochód operacyjny o 9,11 miliarda juanów, co stanowi wzrost o 4,6%roku -Wśród nich dochód operacyjny projektów komercyjnych zarządzanych przez Yinli wyniósł 5,7 miliarda juanów, wzrost o 4,1%roku -o 1 rok, a stopa czynszu wynosiła o 94,8%, co stanowi wzrost o 1,6 punktu procentowego roku.
Ciągłe otwarcie projektu zwiększyło przychody biznesowe z roku na rok Vanke. To było 5,29 miliarda juanów, 5,48 miliarda juanów i 5,7 miliarda juanów.
Na koniec okresu sprawozdawczego Vanke otworzył w sumie 203 projekty komercyjne (z wyłączeniem projektów zarządzania aktywami światła), z obszarem budowy 11,58 miliona metrów kwadratowych; metry.Wśród nich Yinli otworzył w sumie 74 projekty komercyjne (z wyłączeniem projektów zarządzania produkcją aktywów światła), z powierzchnią budowy 7,14 miliona metrów kwadratowych;
Główny układ znajduje się w miastach pierwszego i drugiego, w projektach biznesowych zarządzanych przez Vanke, skala delty rzeki Jangcy i Delta Pearl River stanowiła ponad 52%, co stanowi odsetek czterech pierwszych miast. 24%, a odsetek miast pierwszego i drugiego, stanowił ponad 90%.
W 2023 r. Otworzyło się 15 projektów komercyjnych, w tym Chongqing Impression City, Shenzhen Wan Ruiyin Centrum handlowe.
Warto wspomnieć, że Vanke nie został wypłacony na teraźniejszość, więc inwestycja w raport w raporcie jest „długoterminową inwestycją kapitałową”, a generowane dochody należy do „dochodu z inwestycji”.W dokumentach emisji ofert publicznych REIT grupa Yinli powiedziała również, że firma powiedziała również, że „żaden faktyczny kontroler. Każdy inwestor nie może kontrolować firmy”.
India była wcześniej znana jako Henzhen Investment Merchants.
Przez długi czas sektor komercyjny Vanke jest podzielony na dwa główne obozy.
Działanie obu stron jest stosunkowo niezależne.
Prom komercyjny
W 2021 r. Wang Haiwu, wówczas dyrektor operacyjny Vallke Group, zstąpił do cesarza prezydenta Indii.W tym czasie analiza wskazała, że intencja może uczynić Yinli zjednoczoną i działającą platformą działalności Vanke.
Według wiadomości o 2022 r. Dostosowanie niektórych projektów komercyjnych Vanke było zarządzane przez Yinli Group. , Guiyang, Kunming, Xi’an, Urumqi, Nanchang, Xuzhou, Taizhou, Hefei, Selnyang i Changchun’s Opracowane projekty komercyjne, pokrycie Vanke Plaza, Vankeli i esencja linii produktów 2049Jednak oficjalna strona Yinli stwierdziła, że w 2022 r. Zarządzanie 45 komercyjnymi projektami Vanke.
W tym czasie niektóre istotne osoby stwierdziły, że główne projekty regionalne i społeczne zaangażowane w niektóre projekty regionalne i zorientowane na społeczność, głównie dla zasobów biznesowych podobnych projektów w regionie, mogą być wykorzystywane i intensywne, a nie wszystkie projekty Vanke BG.Po nakładaniu się projektu obszar zarządzania grupą indyjską wzrośnie do 12 milionów metrów kwadratowych.
W styczniu 2024 r. Grupa biznesowa i Yinli w siedmiu regionach Vanke zostały zjednoczone do działu biznesu, a Sun Jia pełniła funkcję głównego partnera działu biznesu.
Jest to również uważane za duży krok naprzód.
Oficjalna strona Yinli ujawniła, że od października 2023 r. Projekty zarządzania operacyjnego firmy przekroczyły 53 miasta w całym kraju, ze skalą aktywów prawie 100 miliardów juanów, a obszar zarządzania przekroczył 12 milionów metrów kwadratowych.
Jednak nawet jeśli została nabyta, rentowność biznesowa Vanke nie poprawiła się szybko.W porównaniu z China Resources Land i Longhu, pod koniec 2023 r., Skala zasobów China Resources Projects i Projekty biznesowe Longhu była nieco niższa niż działalność Vanke, ale dochód z wynajmu wynosi odpowiednio 17,9 miliarda juanów i 10,28 miliarda juanów i Wskaźnik wynajmu wynosi odpowiednio 96,5%i 96,2%.
Dla Vanke rozwój biznesu jest głównym wyzwaniem, a największy odsetek biznesu jest biznes biznesowy.Wspólny prezydent Vanke, Zhu Jiu, był lepszy niż spotkanie w 2023 r. I wspomniał o presji funduszy spowodowanej przez Vanke w obliczu trzech nożyczek.
Jednym z nich jest presja wygenerowana przez układ operacyjny Vanke.Zgodnie z doświadczeniem peer, pod względem finansowania kapitału, skala 100 miliardów to spadek sprzedaży (wywierana presja odsetkowa) w celu zrównoważenia 5 miliardów działalności biznesowej EBITDA i NOI.Vanke musi ulepszyć EBITDA, NOI i NPI dla biznesu.
Zhu Jiusheng wprowadził, że działająca skala biznesowa Vanke wynosi prawie 400 miliardów juanów.
Oznacza to, że działalność operacyjna Vanke ma niską wydajność, a niektóre nawet nie osiągają stóp procentowych kredytu bankowego.W oparciu również o gruntach zasobów chińskich jako porównanie powtarzające się przychody biznesowe ujawnione przez chińskie zasoby obejmują dywidendy i mnożniki odsetkowe 1,9.
Jednak niektóre z działających przepływów pieniężnych Vanke pochodzą z jego stosunkowo stabilnego dochodu z wynajmu.
Ratowanie aktywów
Zgodnie z obecną sytuacją nieruchomości aktywa biznesowe nieruchomości komercyjnych w pewnym stopniu przyczyniły się do Vanke.
Usuwanie aktywów jest najbardziej bezpośrednim wyborem płynności i dźwigni zarządzania.Po zakończeniu transakcji Vallke całkowicie wycofał się, a wystawa stała się jedynym posiadaczem nieruchomości.
Ten projekt jest projektem komercyjnym w Shanghai Star, a także projekt, który działał dobrze od kilku lat z rzędu, ale w trudnej sytuacji Vanke nadal postanowił sprzedać projekt produkcji pieniędzy za przepływy pieniężne.
Warto wspomnieć, że w 2021 r., Kiedy wystawa nabyła 50%kapitału własnego Qibao Wanke Plaza od GIC z 2,772 miliarda juanów, ogólna wycena projektu wyniosła 6,58 miliarda juanów, a umowa transakcyjna wyniosła 6,4 miliarda Yuan.
W najnowszych transakcjach ogólna wycena Qibao Vanke Plaza wzrosła do 7,06 miliarda juanów, ale cena umowy transakcyjnej wynosi zaledwie 5,2 miliarda juanów, ze zniżką prawie 30 %.
Jednak biznesmen zwrócił uwagę, że Vallke musiał wybrać z usuwania projektu i zrywanie „cennych” projektów w jego ręce.
Oprócz konwencjonalnych kanałów finansowych, Vanke szuka również wielu form współpracy, w tym finansowania kapitałowego, REIT i ofert publicznych.Doniesiono, że dostępne aktywa Vanke obejmują projekty odnowienia miejskiego, nieruchomości detaliczne, biura, mieszkania wynajmu, parki logistyczne i hotele.
Obecnie najwyższym problemem jest rozwój konsumentów CICC REIT.
Klienci komercyjni zostali poinformowani, że publiczna sprzedaż konsumentów CICC REIT zakończyła zebranie z góry. yuan.
Konsumenckie REIT przyjmuje wrażenia Hangzhou Xixi, ponieważ zasoby bazowe projektu wynosi 250 000 metrów. 2,1 miliarda juanów.
Pod względem wskaźnika wynajmu średnie wskaźniki dzierżawy wrażeń XIXI wyniosło 98,2%w 2014-2022. 2023, stopa dzierżawy osiągnęła 99,6%.
Obecnie, zgodnie z obserwacjami komercyjnymi, chociaż Vallke od wielu lat uznał dom jako główny biznes, ma zróżnicowany przemysł, ale kołysze się na ścieżce rozwoju sektora komercyjnego.
Źródło ujawniło, że Vanke zamierzał promować sektor biznesu, aby upublicznić się, ale ponieważ projekt spin -off wypuszcza REIT i aktywa o silnej rentowności, ogólna oferta nie będzie już promowana.
Z tego punktu widzenia ścieżka rozwoju sektora biznesowego Vanke nie została jeszcze zaobserwowana, ale przepływy pieniężne wniesione przez nieruchomości komercyjne pomogły spółce macierzystemu w przyjęciu trudności.
W marcu 2024 r. Główne aktywa Grupy Yinli z siedziby Shenzhen w Shenzhen uzyskały 3,59 miliarda juanów w działających pożyczkach na CMB z powodu odkupienia 2026 roku z góry.
Od marca 2024 r. Indie zgromadziły łącznie 8,4 miliarda juanów w pożyczkach nieruchomościowych w celu zastąpienia działalności CMBS.
Kierownictwo Vanke wprowadziło na spotkanie wydajności, że pożyczki nieruchomości są podwójnie zrównoważone sprzeczności i spłaty Vanke. 2014. Pożyczki nieruchomości seksualnych w wysokości 10 miliardów.
Niedawno S&P zmniejszyło ocenę Vanke do „BB+”, która wspomniała, że w celu uzupełnienia płynności spółki macierzystej szacuje się, że Vallke Enterprises wykorzysta nowe pożyczki na nieruchomości komercyjne banku i dochody z usuwania aktywów.
Korzystanie z niezabezpieczonych nieruchomości inwestycyjnych może uzyskać pożyczki nieruchomości komercyjnych od banków.
Pod koniec stycznia 2024 r. Bank centralny i państwowa administracja nadzoru finansowego i administracyjna złagodziły postanowienia dotyczące tego, w jaki sposób przedsiębiorstwa wykorzystywały dochód pożyczki nieruchomości komercyjnych, w tym w przypadku obligacji rozliczeniowych.Wskaźnik wartości pożyczki nie może przekraczać 70%wartości oceny nieruchomości.Dlatego S&P uważa, że przedsiębiorstwa Vanke mogą dodatkowo zwiększyć pożyczki na nieruchomości komercyjne z banków do ponownego uznania za nadchodzący dług.
Innymi słowy, ta pożyczka hipoteczna zwiększy stopę zobowiązania aktywów Vallke Enterprises.Na koniec 2023 r. Aktywa Vanke wynoszące zaledwie 34,5 miliarda juanów zostały obiecane za pożyczki bankowe.Na koniec 2023 r. Zadłużenie hipoteczne stanowiły zaledwie 7%całkowitego długu.
